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  • David Mourey
  • Professeur d'Economie et de Sociologie

Depuis 2005, Organisation et Animation :
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Colloques d'Economie, Monnaie, Finance ...
au SENAT, Banque de France, ..., Pontault-Combault
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Des Initiatives de David MOUREY

23 mars 2008 7 23 /03 /mars /2008 10:45

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L'année 2007 fut marquée par la crise des crédits immobiliers américains dits crédits subprime. Cette crise financière au départ, crise du crédit, pose désormais un vrai problème à l'économie mondiale car le fonctionnement normal et stable d'une économie ayant besoin de moyens de financement pour fonctionner, dés l'instant ou les circuits financiers sont grippés, c'est in fine l'économie réelle, qui contaminée inexorablement par la maladie, doit se soigner. La déconnexion entre l'économie réelle et l'économie financière n'est qu'un jeu de l'esprit. Leur interdépendance est clairement visible lors de chaque épisode de crise dite financière. D'ailleurs, les crise financières questionnent et exigent des réponses parce que fort justement, les agents financiers ne sont pas les seuls à en subir les effets destructeurs.
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Les caractéristiques du marché de l'immobilier américain

Sur le marché de l'immobilier américain, le financement d'une opération immobilière, pour un ménage, se fait principalement à taux fixe (70% de l'encours). Cependant, on a assisté au développement accéléré  de produits hybrides de type « interest-only loan » et « 2/28, 3/27 » qui sont des formules de prêts à taux fixes pendant les deux ou trois premières années (à des taux très faibles) et qui sont ensuite « refixés » (reset) à des taux beaucoup plus élevés, ce qui crée inévitablement un choc de paiement pour les emprunteurs. Enfin, le marché immobilier américain « joue un rôle particulier dans le financement de l'économie en raison du Mortgage Equity Withdrawal (MEW) : les ménages peuvent refinancer leurs prêts très facilement lorsque les taux baissent (cash out) ; ils peuvent également s'endetter lorsque la valeur de leur maison augmente (Home Equity loans). » Nous allons revenir sur ce point essentiel ci-dessous en présentant les crédits subprime et les enchainements de causalité pervers qu'ils ont provoqué.
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Les origines de la crise du subprime

Les crédits subprime désignent des prêts octroyés à des emprunteurs de mauvaise qualité. Les prêts subprime ne représentent que 13% de l'encours total de prêts mais ils ont représenté plus de 20% des nouveaux prêts en 2005 et 2006. 

« La crise du subprime trouve son origine dans la combinaison de plusieurs facteurs :

(1) de nombreux prêts ont été octroyés à des ménages n'ayant pas les moyens d'accéder à la propriété (pratiques abusives de la part des banques) ;

(2) pour leur permettre d'accéder à la propriété, les banques (ou organismes prêteurs) ont proposé des prêts atypiques à taux variable, les fameux prêts 2/28 et 3/27. Ces prêts sont à des taux fixes préférentiels (teaser) les deux ou trois premières années puis le taux est refixé à l'issue de cette période (reset). Lors du reset, les ménages font face à un choc de paiement important; 

(3) la baisse des prix immobiliers implique l'impossibilité pour ces emprunteurs de refinancer ou prépayer leurs prêts, conduisant ainsi au défaut. En effet, la baisse des prix entraîne la diminution de l'equity (différence entre la valeur de la maison et celle du prêt) détenu par les ménages. Il y a une forte corrélation entre le taux de défaut et la variation des prix immobiliers. »

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- Sur le premier point, la responsabilité des banques, en tant que créancier, est clairement engagée.

- Le second point permet de mettre en évidence les dangers de prêts à taux variables au moment du reset, c'est-à-dire lorsque que le taux d'intérêt augmente fortement après une première période à bas taux. Le choc budgétaire occasionné sur les ménages par ces hausses excessives de taux se traduit par une augmentation disproportionnée des mensualités de remboursement auxquelles les ménages, peu solvables au départ, ne peuvent faire face durablement. L'effet domino est lancé.

- Enfin le troisième point ne fait que mettre en évidence le renforcement d'une spirale vers le bas. Comme les prix baissent, les ménages ne peuvent plus souscrire de bouveaux prêts assis sur des perspectives de hausse des prix des biens achetés pour garantir leur solvabilité. On prend bien conscience des dangers d'une solvabilité fondée sur les prix d'un actif donnant lieu à spéculation contrairement à la stabilité d'une solvabilité revenu. Logiquement, quand les prix des actifs immobiliers baissent, les taux de défaut augmentent puisque les capacités de remboursement diminuent dans le présent et sont appelées à baisser encore dans l'avenir. 


    Chute des prix immobiliers, prêts à taux variable
et taux de défaillance des prêts

On observe clairement la hausse spectaculaire des taux de défauts depuis de début de l'année 2006 aux Etats-Unis.

 

La «  très forte hausse des taux de défaillance des prêts « subprime » (30j, 60j et 90j), surtout pour les prêts à taux variable (qui atteint 20% en T4-07). Cette forte dégradation des taux de défaut a entraîné la faillite de certains organismes prêteurs et la chute des prix des produits titrisés adossés à ces crédits subprime ainsi qu'une réévaluation des primes de risque sur le crédit.

En supposant que les prêts en début de foreclosure atteignent 12% en 2008 en cumulé (un ordre de grandeur similaire à 2007) sur 1300Md$ d'encours et un taux de recovery de 50%, nous obtenons une perte nette d'environ 80Md$ en 2008, ce qui porterait la perte subprime à environ 160Md$ sur 2007-2008.

Attention cette estimation ne prend pas en compte les pertes liées à la hausse des défauts sur le Alt A et le prime, ni les dépréciations d'actifs dans les comptes des banques. »
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Source : Natixis, Patrick ARTUS, Global Immo n°1 mars 2008
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A consulter :

Estimation de l'encours de subprime

Etats Unis : quelle évolution des taux de défaut sur les crédits subprime ?

Etats-Unis : Fortes baisses des taux d'intérêt

Les dangers de la « Finance de PONZI »

Crise financière, crise du "subprime"

Croyances, Cycles économiques et Taches Solaires

Attention : une crise financière peut en cacher une autre

D'une bulle spéculative à la suivante

« Credit Crunch » aux Etats-Unis ?

Les errements de la confiance :la FED et la BCE dans la crise
Jean Paul Fitoussi
et Éloi Laurent

Jean Paul FITOUSSI La Crise Financière et ses conséquences

« La crise financière aura-t-elle des conséquences sur l'économie réelle ? »

Le Monde, Débat avec Jean Paul Fitoussi,  président de l'OFCE,  mardi 11 septembre 2007 à 15 h00.
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Published by David Mourey - dans Crises Financières
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